24. 건물철거 및 토지인도청구 // 신모델과
[기본사례] 원고(소유자) -> 피고(점유자)
원고 소유의 토지에 피고가 건물을 소유하면서 점유하고 있어 건물의
철거와 토지의 인도를 구함
[부대청구] 차임 상당 손해배상청구
(1) 청구취지
[주 청구] 피고는 원고에게 별지 제1목록 기재 건물을 철거하고, 별지 제2목록 기재
토지를 인도하라.
[부대청구] 피고는 원고에게 2003. 10. 1.부터 인도완료일까지 월 금
500,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라.
(2) 청구원인
[청구원인] ㅇ 토지가 원고의 소유인 사실
ㅇ 피고가 그 지상에 건물을 소유하면서 토지를 점유하고 있는 사실
[부대청구] 차임 상당 손해가 발생한 사실
ㅇ 요건사실
- 토지가 원고의 소유인 사실
- 피고가 그 지상에 건물을 소유하면서 토지를 점유하고 있는 사실(불법점유의 경우)
ㅇ 주의사항
▶ 임대차종료를 원인으로 토지인도를 구할 경우
토지임대차계약을 체결한 사실과 토지를 임차인에게 인도한 사실 및 임대차종료의 원인이
되는 사실(기간만료, 해지)이 요건사실로 추가되고, 토지점유사실은 요건사실에서 제외됨
▶ 무허가 건물의 철거를 구할 경우
- 사실상 처분권자를 피고로 하여야 함
※ 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙적으로는 그
소유자(등기명의자)에게만 그 철거처분권이 있다고 할 것이나 그 건물을 매수하여 점유하고 있는 자는 등기부상 아직 소유자로서의 등기명의가 없다
하더라도 그 권리의 범위 내에서 그 점유중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 건립으로 불법점유를
당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 지위에 있는 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있음(대법원 1988. 9. 27. 선고 88다카4017
판결)
▶ 철거대상건물이 강제집행을 할 수 있을 정도로 특정되었는지 검토 → 미흡하면
검증·감정신청을 하도록 촉구
▶ 불법점유로 인한 손해배상청구를 병합청구
손해는 토지의 차임 상당액으로 추정되므로 그 차임이 요건사실임
→ 차임에 관한 증거를 제출하지 아니할 경우 차임감정신청할 것을 촉구
(3) 항변 등
[주요항변] ① 묵시의 갱신 항변
② 지상물매수청구 항변
① 묵시의 갱신 항변
- 기간만료로 종료되었다는 원고의 주장에 대하여, 피고는 원고가 종료 후에도 목적물을
계속 사용·수익하였고, 종료 후 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않았다는 묵시의 갱신 항변
▶ (원고) 주택임대차의 경우에는 기간만료 전 6월에서 1월 사이에 갱신거절의
통지(주택임대차보호법 6조)를 하였다는 재항변
▶ (원고) 차임 2기 연체로 해지통지(민법 640조)하였다는 재항변을 할 수
있지만, 곧바로 해지를 새로운 청구원인으로 하여 건물인도청구를 할 수 있음
※ 차임 2기 연체는 연속할 필요가 없고, 차임연체사실을 원고가 입증하여야 함
※ 다만, 부속물매수청구권 행사로 인한 동시이행항변은 여기서는
불가능함(철거하므로 임대인에게 무익하기 때문)
② 지상물매수청구 항변(민법 643조, 283조 2항)
- 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차가 해지가 아닌 기간만료로 종료되었음을 이유로
하는 원고의 청구에 대하여는, 피고가 기간 만료시에 그 건물이 현존하는 사실과 원고가 토지임대차계약의 갱신을 거절한 사실 및 피고가 원고에게
건물을 매수하라고 통보한 사실
※ 지상물매수청구권의 항변이 있으면 법원은 원고에게 건물소유권이전등기청구와
건물인도청구로 변경하도록 석명할 의무가 있으므로(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결), 재판장에게 기록을 즉시
인계하여 석명조치를 할 수 있도록 하여야 함
▶ 지상물매수청구권을 미리 배제하는 특약으로서 토지임차인에게 불리한 것은 무효이므로
원고가 그러한 특약을 들어 재항변을 할 수 없음
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